Jak ocenić dzierżawę nieruchomości komercyjnych

W końcu znalazłeś idealną lokalizację dla swojej nowej firmy. Zanim podpiszesz dzierżawę, pamiętaj, że bez względu na przyjazne wydaje się, że twój potencjalny właściciel wydaje się, że dzierżawa prawdopodobnie nie będzie na twoją korzyść. Oto kilka ważnych punktów do rozważenia przed podpisaniem umowy najmu komercyjnej.

Po znalezieniu lokalizacji do sklepu z cegiełami, następne negocjacje i podpisanie jednego z najbardziej przerażających dokumentów prawnych, przed którymi kiedykolwiek stanie przedsiębiorca: dzierżawa komercyjna (wstaw tutaj przerażającą muzykę).

Zanim zanurzymy się, rozumiemy te punkty: nie ma czegoś takiego jak dzierżawa na korzyść najemcy. Próba złamania dzierżawy jest jak próba słodkiego rozmowy z Alcatraz. Właściciele są Twoimi najlepszymi przyjaciółmi, dopóki nie przegapisz wypłaty czynszu lub dwóch.

są szanse, że gdy znajdziesz swoją idealną przestrzeń, właściciel po prostu będzie miał w tylnej kieszeni, że “wszyscy jego najemcy podpisali bez problemu ”. Są szanse, że zatrzyma dzierżawę jedną ręką, a długopis wypełniony twoją krwią w drugiej. Są szanse, że on podpisuje umowę najmu, nie zawracając sobie głowy przeczytaniem go, co wielu jego najemców prawdopodobnie zrobiło w przeszłości. Mam nadzieję, że jest to, że jesteś zbyt mądry, aby to zrobić.

Nie obchodzi mnie, ile osób, które mówi, jest ustawionych w kolejce, aby wynająć przestrzeń, powinieneś zabrać dzierżawę do domu i poświęcić cały czas, aby dokładnie ją przejrzeć przed umieszczeniem swojego nazwiska na kropkowanej linii. Zaufaj mi – gdyby przestrzeń była tak gorąca, byłaby już wynajęta, więc nie pozwól nikomu wywierać presji na działanie zbyt szybko.

Nawet jeśli sam przeczytasz każde słowo dzierżawy, poproś adwokat po drugim spojrzeniu, ponieważ dzierżawa jest dokumentem prawnym i jako taka jest napisana w języku zwykłym śmiertelnikom rzadko rozumiejącym.

Zapomnij o przeczytaniu drobnego wydruku. Jeśli chodzi o dzierżawę, wszystko jest drobnym drukiem i Zawsze powinieneś zdobyć bardziej doświadczoną parę oczu, aby omówić szczegóły.

Oto kilka innych rzeczy do rozważenia przed podpisaniem umowy najmu.

Jak obliczana jest miesięczna płatność leasingowa?

Najbardziej podstawowe równanie obliczania płatności leasingowej przyjmuje liczbę stóp kwadratowych razy koszt na stopę kwadratową, a następnie amortyzuje to ponad 12 miesięcy. Na przykład, jeśli masz 1000 stóp kwadratowych, a koszt za stopę kwadratową wynosi 12 USD, roczna kwota dzierżawy wynosiłaby 12 000 USD. Podzielone przez 12 miesięcy miesięczna płatność leasingowa wynosiłaby 1000 USD. Ponownie, jest to uproszczony scenariusz. W dzisiejszych czasach większość leasingu komercyjnych obejmuje dodatkowe czynniki wpływające na cenę końcową, takie jak miesięczny procent sprzedaży brutto, podatek od nieruchomości, podwyżki czynszu, eskalacje kosztów operacyjnych, opłaty wspólne itp.

Kto jest odpowiedzialny za zapłacenie?

Ważne jest, aby Ty Zrozum dokładnie, za co płacisz i jakie wydatki obejmie właściciel. Czy jesteś odpowiedzialny za jakiekolwiek koszty niż czynsz? Czy na przykład jesteś odpowiedzialny za płacenie za własne narzędzia i odbiór śmieci? Czy będziesz musiał zapłacić za mycie okien i usługi spójne? Kto płaci za naprawy, jeśli klimatyzator trafia na Fritz? Są szanse, że tak. Dobrze to zrozumieć z wyprzedzeniem.

Czy miesięczna płatność może wzrosnąć w dowolnym momencie?

To typowe, aby umowa najmu zawierała tak zwaną “klauzulę eskalacji”, która pozwala wynajmowanemu przekazać najemcom zwiększenie wydatków operacyjnych. Płatność dzierżawy może wzrosnąć w danym okresie i rozliczanie przedmiotów wymuszających wzrost.

Czynnik, który należy wiedzieć, jest to, że kiedy i jak bardzo czynsz może wzrosnąć na okres dzierżawy. Oczekuje się, że czynsze wzrosną wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, więc większość dzierżawy obejmuje wzrost czynszu w rocznicy leasingu.